Sabtu, 15 September 2012

Making Money In Property Vs Location


Selamat pagi kengkawan semua. Harini aku nk share sedikit info & pengalaman bagaimana untuk menambahkan sumber kewangan anda dalam masa yg optimum. Harus di ingat hartanah adalah pelaburan jangka panjang atau serdahana, ini bergantung kepada keduduk-kan & permintaan terhadap hartanah yg anda miliki. Bagaimana untuk membuat duit dgn Hartanah ??
 
Ramai org membincangkan tentang pelbagai masalah yg akan dihadapi semasa & selepas anda memiliki sesebuah hartanah. Yer.. aku amat bersetuju dgn pelbagai pendapat yg mengatakan memiliki sesebuah hartanah bukanlah sesuatu yg mudah. banyak perkara & pertimbangan yg anda perlu fikirkan. Secara peribadi aku membandingkan memiliki hartanah ini adalah seperti sebuah perkahwinan. Kamu akan seronok memiliki-nya tetapi harus di ingat kamu juga punyai tanggungjawab & pelbagai bayaran yg harus di keluarkan untuk menjamin kebahagiaan yg berpanjangan. Hartanah juga menuntut pelbagai jenis bayaran & tanggungan yg perlu di lunaskan oleh Pemiliknya. Seperti Cukai pintu, Cukai Tanah, Indah Water, Maintenace, Utilities, Club fees & etc. Ini semua bergantung kepada jenis hartanah yg anda miliki.
 
Aku ingin berkongsi pengalaman memiliki & mengendalikan beberapa buah hartanah milik sendiri & keluarga.
 
1. Hartanah Lelongan Bank Pertanian Di Kampung Pulau Serai Dungun.
 
Pada tahun 1998, my parent telah membida 2 bidang tanah di Daerah Dungun iaitu 1 ac. tanah di Kampung Pulau Serai & juga 2 ac. di Kampung Tok Kah Dungun. Harga lelongan bermula dari RM22,000 untuk kedua-dua hartanah tersebut. Alhamdulillah my parent telah berjaya memiliki kedua-dua hartanah tersebut dgn bidaan tertinggi RM42,000.
 
Tanah di Kampung Tok Kah telah di jual setelah selesai semua urusan pemindahan hak milik dibuat dgn harga RM50,000 untuk 2 ac. tanah. Ini bermakna my parent telah membuat keuntungan sebanyak RM8,000 + mendapat 1 ac. tanah secara percuma di Kampung Pulau Serai. My mom telah membuat pecahan lot untuk tanah tersebut sebanyak 6 lot ke-semuanya. 3 lot telah di jual dgn harga RM30,000 setiap satu lot. Keuntungan sebanyak RM90,000 telah di jana daripada tanah tersebut pada tahun 2000. Manakala 1 lot tanah telah di berikan kepada my brother & 1 lot lg kepada aku. Hartanah itu di berikan oleh my mom sebagai hadiah, kerana aku berjaya mendapat 8A 1B dalam peperiksaan PMR tahun 1998. Alhamdulillah.
 
Setelah hampir 13 tahun berlalu nilaian untuk Tanah Lot tersebut telah mencapai RM75,000 se-lot. Bebepa broker hartanah sekitar Bandar Dungun membuat cubaan untuk mempengaruhi aku untuk menjual dgn harga RM65,000. Tp hati aku belum terbuka untuk menjualnye kerana aku bercadang untuk membina sebuah bungalow & menjual hartanah tersebuat bersama sebuah bungalow. Harga Tanah + Rumah di kawasan tersebut masa kini telah mencecah RM380,000  untuk bungalow seluas 2000sf : 4bilik dan 3 bilik air. Cuma skrg aku tengah mencari dana untuk membuat sedikit pelaburan.

Anggaran Kos Pembinaan sebuah Bungalow : RM160,000 
Keuntungan selepas jualan : 380k - 160k - 10k (Agent + marketing + Others)

                                        : RM210,000 Keuntungan !!!
 
Perhatikan bagaimana nilai sesebuah hartanah dapat di tingkatkan berbanding anda menjual sebidang tanah tanpa rumah.
 
2. Hartanah single storey 20 x 60 di Bandar Dungun Terengganu.
 
Hartanah ini dimiliki oleh my late umi. pembelian hartanah ini di buat setelah aku memberi beberapa candangan kepada my mom supaya dia melaburkan sebahagian daripada simpanan yg ade untuk pelaburan Hartanah. Mulanya my mom masih ragu2 katenye banyak risiko klu beli rumah ni. Tp aku dgn sepenuh keyakinan menyakinkan my mom utk bli unit di tgh2 bandar Dungun pada ketika tu. Harga pemaju pada ketika itu adalah RM88,000 shj iaitu pada tahun 2008. Setelah siap pada akhir 2008, Rumah tersebut telah disewakan kepada staf UiTM Dungun dgn harga RM450 sebulan.
 
Pembelian rumah dibuat dgn menggunakan pinjaman kerajaan 100%. Bayaran bulanan ialah RM370 sebulan. Gross cash flow adalah RM80 sebulan @ RM960 setahun. Pada tahun 2010, Nilai sewaan telah di naikkan kepada RM500 sebulan. Manakala my mom telah kembali ke Rahmatullah pada akhir tahun 2009 & rumah tersebut dengan sendirinya telah dibayar sepenuhnya oleh insurance. Penilaian semasa untuk rumah tersebut pada tahun 2012 adalah RM170,000. Hanya dalam beberapa tahun nilaian hartanah di bandar Dungun telah mencapai 100% kenaikan. Alhamdulillah aku tersangat bersyukur kerana analisa yg aku jangka-kan akhirnya memberi keuntungan walaupun my mom telah tiada.
 
 
3. Hartanah Apartment di Taman Sepakat Indah 2 Kajang.
Hartanah ini aku telah membeli secara lelongan. aku ada menulis tentang artikel ini dlm entry yg lepas. harga belian adalah 135k + 11k (kos lawyer + repair + outgoing) : 146k. Harga pasaran semasa ialah 195k - 240k.
 
Pada mulanya aku menrancang untuk menyewa-kan unit tersebut dgn RM1,200/month. Tp keadaan tidak mengizinkan kerana aku telah mendapat tawaran kerja di sekitar Cheras. So buat masa sekarang aku tinggal sendiri di rumah tersebut. Bayaran bulanan bank + maintenance + utilities : RM650 sebulan. Insya'Allah jika di-izinkan Allah pada May tahun 2013 aku akan berpindah ke rumah baru di Hillpark Kajang & menyewakan hartanah ini dgn RM1,000 - RM1,200 semi-furnish. Itupun klu aku berfikir untuk tidak menjual Hartanah di Hillpark. :)
 
Buat masa sekarang aku tidak bercadang untuk menjual apartment ini kerana lokasi hartanah adalah amat selesa + terbaik dari semua segi.
 
Keuntungan Sewaan : (Sewa bulanan - (Payment bank + utilities) - Annual Expenses) 
 
1200 - 650 - 100 : RM450 x 12 : RM5400 p.a Net Cashflow
 
 
4. Hartanah Double Storey Terrace 20 x 90 di Kajang Hillpark Home.
 
Aku telah mengambil keputusan untuk membeli hartanah ini pada akhir tahun 2011. Lokasi-nya ialah di Bandar Teknologi Kajang bersebelahan dgn Kajang Hill Golf & Taman Harmoni. Lokasi hartanah berada di kawasan sedikit berbukit. Suasana kawasan adalah sgt aman & menenangkan. Buat masa sekarang hartanah ini kelihatan sedikit ke-dalam & agak terpencil. Access utk ke kawasan ini agak kurang memuaskan. Namun begitu ianya hanyalah buat sementara waktu. Insya'Allah selepas Dijaya Corp. Berhad melancarkan projek pembinaan Komercial hub di Kajang Hill Golf segala facility jalan mungkin akan berubah 100%. Aku membuat anggaran peningkatan hartanah di sini akan meningkat sebanyak 200% setelah segala facility & jaringan jalan di tingkatkan.
 
Phase 1 Hillpark Home ini telah di jual dgn harga RM400,000 untuk unit 20 x 75, yang mana sebelum ini pelabur hanya membeli sekitar 230k - 280k. Aku membuat probability peningkatan harga utk unit yg aku laburkan ini dapat mencecah RM550,000 pada Feb 2013. Samada aku ingin menduduki hartanah ini atau tidak, adalah bergantung kepada keadaan pasaran hartanah semasa & juga projek hartanah baru yg mana dapat memberangsangkan aku untuk memilikinya. huhuhu..
 
Sekarang ini aku mula membuat analisa kepada Hartanah di Semenyih. Aku juga merancang & berharap untuk memiliki sebuah hartanah yg di bina oleh pemaju elit seperti SP Setia, UEM, Gamuda, Mah Sing etc. Ape yg bermain dalam kepada aku skrg adalah untuk memiliki hartanah yg lebey luas & mempunyai lebihan tanah serta design yg unik.
 
Untuk hartanah Hillpark ini aku menjangkakan peningkatan nilai 550k - 600k & keuntungan mencapai RM200,000 ++ maka aku tidak akan teragak-agak untuk let go this unit Insya'Allah. Xpela lepak kt apartment dulu pun. Yg penting Portfolio hartanah yg di rangka menemui target. Amen :)
 
[ RM560,000 (Anggaran Harga Jualan) - RM425,000 (Nilai belian + Bank Interest + Fees) ]  / RM16,000 (MRTA + Lawyer Fees + Other Expenses)
 
= 843.75 % p.a @ RM135,000 !! (keuntungan sebelum tolak cukai RPGT 10% seperti yg di umumkan baru2 ni, klu sebelum ni 5% jek)
 
Ini adalah keuntungan yg bakal diperolehi sekiranya aku menjual hartanah Hillpark pada tahun hadapan. Insya'Allah.
 
 
5. Hartanah 3-Storey 22 x 75 Taman Nadayu 92 Kajang
 
Ini aku just nk stories berkenaan analisa peningkatan harga untuk projek Nadayu 92 last year. Aku pernah Book 1 unit 3-storey kt Nadayu 92 ni. Tp sayang-nya my loan loan bank x approve. Mungkin tidak di takdirkan untuk aku beli this unit. apepun xkisahlaa mungkin ade hikmah di sebaliknya.
 
Actually aku just nk share harga jualan untuk Nadayu 92 utk secondary market nowadays. Untuk 3-storey unit di sini harga jualan telah mencapai RM888,000. Tu dia, gile bapak kaye klu dapat beli last year huhuhu. Harga jualan hanyalah 580k after rebet + bumi discount.
 
Capital gain : 888k - 580k = RM308,000 duit masyukk cek oiii makcik kayo huhuhuhu.. !!!
 
Aku mmg dah target 3-storey kt sini mesti booming kaw2 punye. Ramai juga yg kondem aku gile punye masa aku cite pasal Probability Nadayu 92 ni. My hubby pun mulanye ckp mcm2. katanye "Xkanla senang2 nk profit sampai beratus ribu dlm mase setahun kot" klu begitu org china or org yg banyak duit da lama beli 2,3 unit utk buat pelaburan. So aku mls-la nk argue lelebih, xpercaya xmengapa. just wait & see. Property ni bukan-nye mcm skim cepat kaye, tp kite sebagai pelabur kene pandai melihat sesuatu potensi hartanah tu, bukan tengok bangunan tu aje. senang cite ala2 "Nujum Pak belalanglaa". Klu berada kt site & rase mood ada mari .. InsyaAllah blh jadi kaye klu beli.. huhuhu..
 
Xtaula knp, aku ni klu tengok sesuatu property baru yg di launching, & dalam hati aku berkata "Hmm the feel is there... I Like..", Insya'Allah potensi property kt situ mesti marbeles punye, xsia2 kepada pelabur2 yg terlibat. hehehe.. percaya atau tidak terpulanglah.. walaubagaimanapun Alhamdulillah analisa aku nampaknye membuahkan hasil. Cume aku je xde rezeki kt sini, InsyaAllah kt tempat lain. Tunggu... ehehehe :). Boleh rujuk di Iproperty untuk melihat tawaran harga utk Nadayu 92 sekarang. Tq.